“Bonus facciate” e condominio (fino alla prossima puntata...)

Il quesito riguarda le spese per il rifacimento della facciata sostenute da un unico condomino, nel più ampio contesto della disciplina di cui all'art. 1, cc. 219-223 L. 27.12.2019, n. 160. La fattispecie è quella dei coniugi comproprietari di un appartamento sito in un mini-condominio, composto da 3 unità immobiliari.

Si chiede se sia possibile eseguire i lavori di rifacimento della facciata con il consenso unanime di tutti i condòmini, accollandosi interamente, insieme alla moglie, le spese previste per l'intervento, con conseguente beneficio normativo.

L'Agenzia delle Entrate richiama la disciplina in esame, che prevede una detrazione del 90% delle spese per la ristrutturazione delle facciate esterne degli edifici. Tale detrazione spetta in relazione alle “spese documentate, sostenute negli anni 2020 e 2021, relative agli interventi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in zona A o B ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2.04.1968, n. 1444”.
Richiamando anche i chiarimenti della circolare 14.02.2020, n. 2/E, l'Amministrazione Finanziaria ricorda che la già menzionata detrazione riguarda tutti i contribuenti residenti e non residenti nel territorio dello Stato, che sostengono le spese per l'esecuzione degli interventi agevolati, a prescindere dalla tipologia di reddito di cui sono titolari. A tale fine, i soggetti beneficiari devono possedere o detenere l'immobile oggetto dell'intervento in base a un titolo idoneo, al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il menzionato avvio.

Per gli interventi effettuati sulle parti comuni di un condominio, in applicazione del criterio legale di ripartizione delle spese condominiali previsto dall'art. 1123 C.C., “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”. Al riguardo, è possibile avvalersi delle detrazioni fiscali previste dalla norma agevolativa utilizzando un criterio diverso da quello legale di ripartizione delle spese condominiali, prescritto dal citato art. 1123, a condizione che l'assemblea dei condomini autorizzi l'esecuzione dei lavori e all'unanimità deliberi il sostenimento delle relative spese da parte dell'istante interessato agli interventi medesimi. Le indicazioni sopra riportate sono valide anche nell'ipotesi del cd. condominio minimo, ovvero di edificio composto da un numero non superiore a 8 condomini, per il quale risultano applicabili le norme del Codice Civile sul condominio, esclusi gli artt. 1129 e 1138 C.C., che disciplinano, rispettivamente, la nomina dell'amministratore (nonché l'obbligo da parte di quest'ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di 10 condomini). Al fine di beneficiare del bonus facciate per i lavori realizzati sulle parti comuni, i condomìni che, non avendone l'obbligo, non abbiano nominato un amministratore, non sono tenuti a richiedere il codice fiscale. In tali casi, ai fini della fruizione del beneficio, può essere utilizzato il codice fiscale del condomino che ha effettuato i connessi adempimenti. Il contribuente è comunque tenuto a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell'edificio.

In conclusione, l'istante può sostenere interamente le spese previste per il rifacimento delle facciate e beneficiare, quindi, dell'agevolazione fiscale, adottando una delibera condominiale all'unanimità che preveda l'autorizzazione ai lavori e il sostenimento della spesa solo in capo allo stesso. Così dispone l'interpello 21.07.2021, n. 499.