Zone bianche e densità minima: il Fisco vede edificabilità

La questione affrontata nella risposta all'interpello 30.12.2025, n. 321 riguarda la qualificazione fiscale della cessione di un terreno classificato come “zona bianca”, ossia privo di regolamentazione urbanistica specifica e caratterizzato da un indice di densità fondiaria estremamente ridotto. Il dubbio interpretativo verte sulla possibilità di considerare tale cessione fuori campo Iva, in quanto relativa a un terreno “non suscettibile di utilizzazione edificatoria”, oppure soggetta a Iva come area edificabile, secondo la disciplina vigente. Esempio: Alfa Srl, in procedura fallimentare, vende all’asta un lotto privo di pianificazione urbanistica, con indice fondiario 0,01 mc/mq. Il quesito posto è se la vendita debba essere assoggettata a Iva o esclusa in quanto terreno non edificabile. La disciplina fiscale distingue tra terreni totalmente privi di suscettibilità edificatoria, che restano fuori campo Iva, e terreni che, pur con un indice di edificabilità minimo, sono comunque suscettibili di utilizzazione edificatoria e quindi rientrano nell’ambito di applicazione dell’imposta sul valore aggiunto (art. 2, c. 3, lett. c) D.P.R. 26.10.1972 n. 633). Esempio: Omega Srl cede un fondo agricolo sul quale è consentita soltanto la realizzazione di semplici opere strumentali all’attività agricola, come previsto dalla normativa richiamata; tale cessione “resta fuori campo Iva”. Nel caso delle “zone bianche”, la qualificazione urbanistica risultante...