Canoni abitativi non incassati: esclusa la deducibilità delle perdite

La pronuncia affronta una questione di rilievo nomofilattico: una società proprietaria di immobili non strumentali e non destinati alla vendita li affitta a uso abitativo e non incassa i canoni. Può dedurre la perdita sul credito o l’accantonamento al fondo svalutazione? Con la sentenza n. 26363/2026 la Cassazione risponde di   no. Il motivo è che questi immobili concorrono al reddito d’impresa con le regole dei redditi fondiari e per le locazioni abitative l’art. 26 del Tuir, nella formulazione anteriore al D.L. 34/2019, esclude dall’imponibile i canoni non percepiti solo dalla conclusione del procedimento di convalida di sfratto per morosità. Ammettere la deduzione prima, secondo la Suprema Corte, vanificherebbe la tassazione voluta dalla norma. La decisione ribalta quella della C.T.R. del Piemonte, che aveva ritenuto deducibili le perdite perché estranee ai costi dell’immobile.   Per capire la pronuncia occorre partire dall’art. 90 del Tuir. Gli immobili di un’impresa si dividono in strumentali, beni-merce e immobili-patrimonio, cioè quelli che non rientrano nei primi 2 gruppi. Per questi ultimi il c. 1 prevede che il reddito sia determinato secondo le regole dei redditi fondiari, quindi in base alla rendita catastale, salvo il caso di immobili locati, in cui si assume il maggiore tra la rendita rivalutata del 5% e il canone ridotto, nel limite del 15%, delle spese di...