Il disegno di legge di Bilancio 2027, nell’art. 5, inserisce l’art. 360-quinquies nel nuovo Tuir (D.Lgs. 19.06.2026, n. 117), volendo orientare, con 3 misure, i proprietari verso le locazioni di lungo periodo e contrastare lo spopolamento dei centri urbani. Tutte le misure riguardano i soli contratti stipulati nel 2027.
1) Cedolare al 5% per i canoni concordati (dal 10%) - Per i canoni dal 1.01.2027 al 31.12.2031, relativi ai contratti a canone concordato stipulati nel 2027, l’aliquota dell’imposta sostitutiva scende dal 10% al 5%. La misura è quindi a tempo. La riduzione si applica anche ai canoni derivanti dal primo rinnovo dei contratti stipulati nel 2027, nel medesimo limite temporale. Rimangono i benefici già vigenti su imposta di registro e Imu per questa tipologia di contratti. Per accedere all’agevolazione serve l’attestazione di conformità delle associazioni firmatarie degli accordi territoriali, che verificano il rispetto dei parametri fissati a livello locale. Platea di riferimento: la fascia più debole del mercato, cioè chi non può accedere all’acquisto e incontra difficoltà anche nel mercato libero delle locazioni.
2) Cedolare all’1% per i canoni concordati ai giovani (età inferiore a 36 anni) - L’aliquota del 5% prevista per i canoni concordati è ulteriormente ridotta all’1% se, all’atto della stipula, il conduttore ha un’età inferiore a 36 anni. Rileva dunque l’età posseduta alla stipula del contratto. Valgono le stesse condizioni temporali della misura illustrata al punto 1 (contratti stipulati nel 2027, canoni fino al 31.12.2031, primo rinnovo). Il beneficio è duplice: canoni calmierati per l’inquilino e tassazione minima per il locatore. I giovani, che di norma offrono meno garanzie sul mercato, diventano inquilini più appetibili sotto il profilo fiscale.
3) Cedolare al 21% per le locazioni di negozi fino a 200 mq - Viene reintrodotta, in alternativa al regime ordinario di tassazione del reddito fondiario ai fini Irpef, la cedolare secca per le locazioni di immobili commerciali. Le condizioni previste sono: unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1 (negozi, bar, ristoranti, servizi alla persona), di superficie fino a 200 metri quadrati, escluse le pertinenze; le pertinenze locate congiuntamente sono comprese nel regime; contratti stipulati nel 2027; conduttore che utilizza l’immobile esclusivamente per l’esercizio di un’arte o professione o di un’impresa commerciale; aliquota del 21%, ridotta al 10% per i canoni di locazione di unità immobiliari ubicate nei comuni capoluogo di città metropolitana. Il D.D.L. richiama le disposizioni sulla cedolare secca di cui agli artt. 203, 204 e 206 del nuovo Tuir. L’imposta sostitutiva assorbe Irpef e addizionali regionali e comunali. L’opzione per la cedolare comporta inoltre, per tutta la durata, la rinuncia all’aggiornamento del canone (Istat incluso).
Clausole antielusive - Il D.D.L. prevede esclusioni specifiche: le misure non si applicano ai contratti prorogati o rinnovati nell’anno 2027; il regime per i negozi non si applica ai contratti stipulati nel 2027 se al 30.09.2026 risulta in corso, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, un contratto non scaduto interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale; per i canoni concordati l’esclusione opera nelle stesse ipotesi di interruzione anticipata, quando il locatore stipula nel 2027 un nuovo contratto per lo stesso immobile con soggetti che al 30.09.2026 erano residenti o domiciliati nell’immobile o che appartengono al medesimo nucleo familiare del precedente conduttore.
Confronto con le locazioni brevi - Si ricorda che per le locazioni brevi la cedolare è oggi al 26% in via ordinaria, ridotta al 21% per una sola unità immobiliare scelta dal contribuente. Dal 2026 il regime è limitato a non più di 2 appartamenti; oltre tale numero l’attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale.
Con la cedolare al 5% sulle locazioni lunghe a canone concordato si crea una forbice di 16 punti percentuali rispetto all’unità tassata al 21% e di 21 punti rispetto a quella tassata al 26%. La forbice diventa ancora più ampia per le locazioni ai giovani (1%): 20 e 25 punti. L’intento dichiarato è incentivare la scelta della locazione di lungo periodo rispetto a quella turistica.
Questioni aperte - Il differenziale di aliquota può orientare davvero le scelte dei proprietari? Dipenderà dal peso degli adempimenti e dalla misura dei canoni concordati rispetto ai valori di mercato, specie nei centri a forte vocazione turistica. Il carattere temporaneo della misura (canoni fino al 2031) e la limitazione ai soli contratti stipulati nel 2027 potrebbero ridurne l’efficacia. Sarà inoltre da chiarire il ruolo delle associazioni nell’attestazione e la possibile disomogeneità degli accordi territoriali. Quanto al requisito anagrafico per i giovani, il D.D.L. richiede un conduttore di età inferiore a 36 anni alla stipula: resta da definire il caso di più conduttori (basta che uno solo sia under 36, oppure devono esserlo tutti?).
