Immobili in categoria F: quando la cessione sconta Iva o registro

Il Consiglio Nazionale del Notariato, con lo Studio n. 36-2026/T approvato il 9.04.2026, affronta in modo sistematico il trattamento fiscale delle cessioni onerose di immobili censiti nelle categorie catastali “F”, quando poste in essere da soggetti passivi Iva. Rientrano in tale ambito le aree urbane (F1), i fabbricati collabenti (F2), i fabbricati in corso di costruzione (F3), in corso di definizione (F4) e i lastrici solari (F5), per i quali manca ancora una disciplina legislativa organica. Il filo conduttore dello Studio è la distinzione tra beni ancora inseriti nel ciclo produttivo dell’impresa e beni che, invece, ne sono già fuoriusciti.Nel primo gruppo rientrano i fabbricati in corso di costruzione (F3) e in corso di definizione (F4), per i quali il Notariato ritiene che la cessione sia sempre imponibile, proprio perché l’immobile non è ancora “ultimato” e non può essere assoggettato al regime naturale di esenzione dell’art. 10, nn. 8-bis) e 8-ter) D.P.R. 633/1972. Per questi cespiti l’operazione sconta l’Iva (ordinariamente al 22%, o in misura ridotta se ricorrono i presupposti) con imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa.Diversa è la logica per gli altri immobili fittizi. Per le aree urbane F1 la sola classificazione catastale non basta a far scattare l’assoggettamento a Iva. Occorre guardare alla destinazione urbanistica: se l’area è suscettibile di utilizzazione edificatoria, la cessione rientra nel regime proprio...