Inedificabilità sopravvenuta del terreno promesso in vendita

Può capitare che chi sottoscrive un preliminare di vendita di un terreno, al momento della conclusione del contratto definitivo, scopra che il terreno ha un vincolo sopravvenuto di inedificabilità. La Cassazione civile sez. II, con la sentenza 15.05.2024, n. 13435, ha affrontato proprio il tema delle conseguenze sul contratto preliminare di vendita immobiliare, allorché successivamente alla stipula le competenti autorità amministrative abbiano modificato la destinazione urbanistica del bene oggetto del contratto così da determinare un'imprevedibile diminuzione o esclusione delle sue potenzialità edificatorie. In passato, è stato costantemente affermato che le eventuali diverse determinazioni dell'amministrazione in materia urbanistica possono determinare, in applicazione dell'istituto della cd. presupposizione, la risoluzione del contratto. In particolare, nel caso specifico, la Cassazione ha affermato il seguente principio di diritto: con riguardo al preliminare di compravendita di terreno, la circostanza che il terreno medesimo, contrariamente alle aspettative del promissario acquirente, risulti inedificabile, può abilitare quest'ultimo a chiedere la risoluzione retroattiva del rapporto, in applicazione dell'istituto della cosiddetta presupposizione, solo se si tratti di inedificabilità sopravvenuta alla conclusione del contratto e se inoltre l'edificabilità del fondo sia stata...