Locazioni brevi: gestione con partita Iva oltre 2 appartamenti

La legge di Bilancio 2026 impone una riflessione sulle scelte di gestione del patrimonio immobiliare, poiché il passaggio dal regime privatistico a quello imprenditoriale è divenuto obbligatorio per una vasta platea di contribuenti. Il legislatore è intervenuto in modifica all'art. 1, c. 595 L. 178/2020, riducendo da 4 a 2 il numero massimo di appartamenti che possono essere destinati alla locazione breve (D.L. 50/2017) beneficiando del regime opzionale della cedolare secca. A decorrere dal 2026 la destinazione di oltre 2 unità immobiliari a locazione breve fa scattare la presunzione di esercizio dell'attività in forma imprenditoriale, determinando l'esclusione dal regime di cedolare e la necessità di aprire partita Iva.Il termine appartamento deve essere inteso come singola unità immobiliare catastale a destinazione abitativa, destinato a “locazione breve” (max 30 giorni). Il computo deve essere effettuato sulla base del numero di unità abitative e non sul numero di singole stanze locate all'interno della medesima abitazione, fermo restando che la locazione di una sola stanza all’interno di una determinata unità abitativa viene considerata “appartamento” ai fini di cui sopra. Pertanto, un contribuente che offra in locazione breve 3 stanze distinte, se situate tutte nel medesimo immobile, non ricade nella presunzione di imprenditorialità. Per contro, nel caso in cui siano destinati a locazione breve 2 immobili “interi” più 1 stanza ubicata in un...