Locazioni brevi: il paradosso dei contratti a cavallo d'anno 2026

Con la pubblicazione della legge di Bilancio 2026, il mercato delle locazioni brevi affronta l’ennesimo cambiamento epocale. Il legislatore ha modificato nuovamente l’art. 1, c. 595 L. 178/2020, riducendo drasticamente da 4 a 2 il numero massimo di appartamenti che possono essere destinati alla locazione breve potendo beneficiare del regime opzionale della cedolare secca.A decorrere dal 1.01.2026, la destinazione di oltre 2 appartamenti alla locazione breve fa scattare automaticamente la presunzione legale di esercizio dell'attività in forma imprenditoriale ai sensi dell'art. 2082 c.c. Tale presunzione, che si attiva dal terzo appartamento offerto sul mercato, indipendentemente dal fatto che per lo stesso vengano poi effettivamente conclusi contratti di locazione “breve”, determina l'esclusione totale dal regime della cedolare secca (posto che l’attività viene considerata imprenditoriale) con il conseguente assoggettamento dei proventi a tassazione ordinaria Irpef oppure a imposta sostitutiva, in caso di adozione del regime forfetario.Se la norma appare chiara (fatte salve le enne interpretazioni del concetto di “appartamento”), così non è il caso del contratto di locazione breve stipulato dal proprietario o dal titolare di un diritto reale di godimento, nel 2025, con durata “a cavallo” 2025/2026. Per comprendere la problematica occorre ricordare che nel caso descritto ci si trova in presenza di redditi fondiari che devono essere indicati nel quadro RB...