L'art. 4 D.L. 50/2017 disciplina il regime fiscale delle locazioni brevi, definite come contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa. Nel Modello Redditi PF 2026 l'esposizione di tali redditi varia profondamente in funzione del titolo di detenzione dell'immobile da parte del locatore.
Qualora il locatore sia proprietario o titolare di altro diritto reale sull’immobile locato, il reddito da locazione assume natura di reddito fondiario e deve essere dichiarato nel quadro RB, seguendo il principio di competenza economica. Se invece il locatore concede l'immobile in sublocazione oppure opera in qualità di comodatario, il reddito generato rientra nella categoria dei redditi diversi e deve essere esposto nel quadro RL, applicando il criterio di cassa. In entrambe le fattispecie è possibile scegliere tra 2 regimi impositivi: la tassazione ordinaria Irpef, o la cedolare secca. In caso di tassazione ordinaria nel quadro RB, la base imponibile è costituita dal 95% del canone maturato; nel quadro RL, invece, la base imponibile è data dal 100% del corrispettivo incassato, potendo tuttavia portare in deduzione le spese inerenti e documentate.
Il regime di cedolare secca, fruibile su espressa opzione, consiste invece nell'applicazione di un’imposta sostitutiva calcolata sul 100% del canone, senza alcuna deduzione di spese, sia nel caso dei redditi fondiari che dei redditi diversi. L'art. 1, c. 63 L. 213/2023 ha stabilito l’aliquota del 26%, ridotta al 21% esclusivamente per i redditi derivanti da una singola unità immobiliare individuata dal contribuente in sede dichiarativa.
La compilazione del quadro RB, in caso di opzione per la cedolare secca, prevede l’indicazione nel rigo afferente all’immobile locato (righi da RB1 a RB9) del codice 3 in colonna 2 (immobili locati in regime di libero mercato o locazioni brevi), oppure codice 11 in caso di uso promiscuo dell'abitazione principale. Nella colonna 5 (codice canone) si indica il codice 3, per segnalare l'opzione per l'imposta sostitutiva, riportando conseguentemente nella colonna 6 l'intero ammontare del canone lordo maturato nell'anno, senza alcun abbattimento. In colonna 11 si dovrà indicare il codice 2 per l'applicazione dell'aliquota agevolata al 21% sulla singola unità immobiliare scelta, oppure il codice 3 per l'applicazione dell'aliquota al 26% sulle ulteriori unità (per l’anno di imposta 2025, ciò è ancora possibile per 3 unità oltre a quella tassata al 21%). Il canone viene riportato nella colonna 14 per i redditi assoggettati al 21%, o nella colonna 16 per quelli al 26%. Fondamentale indicare i dati relativi al Codice Identificativo Nazionale nella Sezione III del quadro RB, precisamente nei righi da RB24 a RB25, indicando il numero del rigo di riferimento del quadro RB in colonna 1, il numero del modulo in colonna 2 e il CIN nella colonna 3.
Passando alla compilazione per il sublocatore o il comodatario, il reddito deve essere dichiarato nel rigo RL10. Esercitando l'opzione per la cedolare secca, il contribuente deve inserire nella colonna 3 il codice 1 per l'applicazione dell'aliquota al 21%, oppure il codice 2 per l'aliquota al 26%. La colonna 4 deve accogliere l'intero ammontare lordo del corrispettivo incassato nel periodo d'imposta, mentre la colonna 5 dedicata alle spese deve essere lasciata in bianco, essendo preclusa ogni deduzione analitica delle spese in caso di cedolare. Il CIN viene indicato in colonna 6 del medesimo rigo RL10. L'importo del canone deve essere riepilogato nella colonna 7 in caso di aliquota al 21% o nella colonna 8 in caso di tassazione al 26%.
Infine, indipendentemente dal quadro utilizzato, l'imposta sostitutiva viene liquidata nel quadro LC; tale quadro accoglie anche gli eventuali acconti versati, nonché le ritenute subite dagli intermediari.
