Mutuo fondiario oltre soglia: la soluzione delle Sezioni Unite

L’art. 38 D.Lgs. 385/1993, dopo aver definito il credito fondiario, demanda alla Banca d’Italia di determinare l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da costruire (determinato nell’80% con delibera Cicr 22.04.1995). La norma non contempla alcuna nullità per il caso di concessione del finanziamento ultra-soglia. Parte della giurisprudenza (Cass. 28.11.2013, n. 26672 e Cass. 6.12.2013, n. 27380) ritiene che la nullità si ricaverebbe dall’art. 117, c. 8 del Tub, che assegna alla Banca d’Italia il potere di prescrivere “che determinati contratti, individuati attraverso una particolare denominazione, abbiano un contenuto tipico determinato” e di rendere conseguentemente nulli i contratti difformi. La giurisprudenza più recente (Cass. 13.07.2017, n. 17352; Cass. 21.01.2020, n. 1193) ha ritenuto che il superamento della soglia prevista determini la nullità del contratto per mancanza dell’elemento essenziale previsto dall’art. 38 D.Lgs. 385/1993, restando, tuttavia, ferma la possibilità di operare la conversione in ordinario finanziamento ipotecario, sussistendone i presupposti. Le Sezioni Unite, con sentenza 16.11.2022, n. 33719, hanno confermato la validità del contratto di mutuo fondiario stipulato ultrasoglia, non ritenendo imperativa la disposizione di cui all’art. 38 del Tub con riguardo...