Plusvalenza immobiliare, la ricostruzione non azzera il quinquennio

La demolizione e ricostruzione di un fabbricato non comporta necessariamente la ripartenza del termine quinquennale rilevante per la plusvalenza immobiliare. Quando l’intervento sostituisce un edificio preesistente, la modifica della sagoma e l’aumento della volumetria non bastano a qualificare la vendita come cessione di terreno edificabile. È il tema affrontato dalla Cassazione nella pronuncia 5.10.2026, n. 26277, relativa a un trasferimento effettuato da un contribuente al di fuori dell’attività d’impresa. L’esito favorevole al venditore riguarda una fattispecie nella quale la ricostruzione era già iniziata e l’immobile risultava ancora in corso di costruzione.Il problema nasce dalla diversa disciplina prevista dall’art. 67, c. 1, lett. b) del Tuir. Per gli immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni, la plusvalenza può concorrere ai redditi diversi, ferme le esclusioni previste dalla norma. Per i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, invece, l’imponibilità prescinde dalla durata del possesso. Stabilire quale bene sia stato effettivamente trasferito diventa quindi decisivo: la qualificazione come terreno può rendere tassabile un guadagno che, nella vendita di un fabbricato posseduto oltre il quinquennio, resterebbe fuori dal prelievo ordinario.La controversia riguardava una cessione del 2010. Sull’area insisteva originariamente un annesso agricolo, condonato nel 2002 e successivamente trasformato in abitazione civile, con...