Prima casa: niente agevolazioni fiscali se l’immobile è locato

La disponibilità giuridica dell'immobile prevale sull'uso concreto. È questo, in sostanza, il principio che emerge dall'ordinanza della Cassazione 17.02.2026, n. 3596. Il caso è uno di quelli che, nella prassi professionale, ricorrono con una certa frequenza: contribuente già proprietario di un'abitazione ubicata nello stesso Comune dell'immobile da acquistare, concessa in locazione a terzi, che procede all'acquisto di un nuovo immobile chiedendo l'applicazione delle agevolazioni prima casa.L'argomento difensivo è noto: l'immobile posseduto non sarebbe "utilizzabile" perché occupato dall'inquilino e, dunque, mancherebbe una reale disponibilità abitativa. La Suprema Corte non condivide questa ricostruzione, muovendo da un presupposto tecnico preciso: la disciplina delle agevolazioni prima casa non guarda all'uso di fatto, ma alla titolarità e alla disponibilità giuridica del bene.Il quadro normativo di riferimento è quello della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 131/1986. La norma consente l’applicazione dell’imposta di registro nella misura del 2%, con minimo di 1.000 euro, per gli atti traslativi aventi a oggetto abitazioni non accatastate in A/1, A/8 e A/9. Se il trasferimento è soggetto a Iva, trova applicazione l’aliquota del 4%, mentre le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa di 200 euro ciascuna. In caso di operazione fuori campo o esente, ipotecaria e catastale scendono a 50 euro.Le...