L'art. 41-bis L. 19.12.2019, n. 157 rubricato “Mutui ipotecari per l'acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva”, ha introdotto, in capo ai debitori, la possibilità di scongiurare il pignoramento della prima casa, ma solo a determinate condizioni. La norma stabilisce che al fine di fronteggiare, in via eccezionale, temporanea e non ripetibile, i casi più gravi di crisi economica dei consumatori, quando una banca o una società veicolo, creditrice ipotecaria di primo grado, abbia avviato o sia intervenuta in una procedura esecutiva immobiliare avente a oggetto l'abitazione principale del debitore, è conferita al debitore consumatore, al ricorrere di determinate condizioni, la possibilità di chiedere la rinegoziazione del mutuo in essere ovvero un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, a una banca terza, il cui ricavato deve essere utilizzato per estinguere il mutuo in essere, con assistenza della garanzia del Fondo di garanzia per la prima casa, di cui alla L. 147/2013, e con il beneficio dell'esdebitazione per il debito residuo.
Le condizioni a tal fine richieste sono che: a) il debitore sia qualificabile come consumatore ai sensi del codice del consumo; b) il creditore sia un soggetto che esercita l'attività bancaria di cui al D.Lgs. 385/1993, o una società veicolo; c) il credito derivi da un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale, concesso per l'acquisto della prima casa e il debitore abbia rimborsato almeno il 10% del capitale originariamente finanziato alla data della presentazione dell'istanza di rinegoziazione; d) sia pendente un'esecuzione immobiliare sul bene oggetto di ipoteca per il credito, il cui pignoramento sia stato notificato tra il 1.01.2010 e il 30.06.2019; e) non vi siano altri creditori intervenuti oltre al creditore procedente o, comunque, sia depositato, prima della presentazione dell'istanza di rinegoziazione, un atto di rinuncia dagli altri creditori intervenuti; f) l'istanza sia presentata per la prima volta nell'ambito del medesimo processo esecutivo e comunque entro il termine perentorio del 31.12.2021; g) il debito complessivo oggetto di rinegoziazione o rifinanziamento non sia superiore a 250.000 euro; h) l'importo offerto non sia inferiore al 75% del prezzo base della successiva asta ovvero del valore del bene come determinato nella consulenza tecnica d'ufficio nel caso in cui non vi sia stata la fissazione dell'asta. Qualora il debito complessivo sia inferiore al 75% dei predetti valori, l'importo offerto non può essere inferiore al debito per capitale e interessi; i) il rimborso dell'importo rinegoziato o finanziato avvenga con una dilazione non superiore a 30 anni decorrenti dalla data di sottoscrizione dell'accordo di rinegoziazione o del finanziamento e comunque tale che la sua durata in anni, sommata all'età del debitore, non superi tassativamente il numero di 80; l) il debitore rimborsi integralmente le spese liquidate dal giudice, anche a titolo di rivalsa, in favore del creditore; m) non sia pendente nei riguardi del debitore una procedura di risoluzione della crisi da sovraindebitamento ai sensi della L. 3/2012.
Se il debitore non riesce a ottenere personalmente la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo, la facoltà può essere accordata a un suo parente o affine fino al terzo grado.
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