Trasformazione agevolata in società semplice: i nodi irrisolti

La legge di Bilancio 2026 (art. 1, cc. 35-41 L. 199/2025) ha riaperto i termini per la trasformazione agevolata in società semplice delle società immobiliari di gestione, confermando l’impianto già previsto dalla L. 208/2015. Com’è noto, l’operazione (da perfezionare entro il 30.09.2026) prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’8% (10,5% per le società “di comodo” in almeno 2 degli ultimi 3 periodi d’imposta) sulle plusvalenze emerse, con la possibilità di assumere il valore catastale in luogo del valore normale. La compagine sociale deve essere composta dai medesimi soci risultanti al 30.09.2025, salva l’ipotesi dell’erede subentrato per causa di morte. L’istituto consente di transitare al regime fiscale proprio delle persone fisiche: la cessione di fabbricati posseduti da oltre 5 anni non genera plusvalenze imponibili ex art. 67, c. 1, lett. b) del Tuir e il quinquennio si computa dalla data di acquisto originario, senza interruzioni derivanti dalla trasformazione (circolare n. 26/E/2016). Le somme derivanti da proventi non imponibili o tassati in via definitiva in capo alla società semplice non subiscono ulteriore imposizione in capo ai soci (interpelli nn. 689/2021 e 691/2021). Il quadro presenta però aspetti problematici.Un primo profilo critico riguarda le riserve di utili pregressi: secondo l’Agenzia delle Entrate, poiché la società semplice non è tenuta alla redazione del bilancio, le riserve ante trasformazione...