Vendita dell’immobile: indennità di avviamento a carico del venditore

Con la sentenza 15.07.2026, n. 23235, la Terza Sezione civile della Corte di cassazione ha affrontato la questione dell’opponibilità all’aggiudicatario, in sede di vendita forzata, del diritto di ritenzione esercitato dall’ex conduttore di un immobile commerciale per il mancato pagamento dell’indennità di avviamento prevista dall’art. 34 L. 392/1978. Questo principio è importantissimo, perché può essere esteso a qualunque tipo di vendita, non solo a quella forzata. La controversia traeva la sua genesi dall’acquisto all’asta di un immobile il cui contratto di locazione commerciale era cessato alcuni anni prima. L’ex conduttore aveva continuato a detenere il bene, sostenendo di averne diritto sino alla corresponsione dell’indennità di avviamento da parte dell’originaria locatrice. L’aggiudicataria aveva quindi domandato il risarcimento del danno per occupazione senza titolo. Il Tribunale aveva accolto la domanda, mentre la Corte d’appello aveva ritenuto legittima la permanenza dell’ex conduttore nell’immobile. La Cassazione ha chiarito che l’obbligo di corrispondere l’indennità di avviamento sorge nel momento in cui cessa il rapporto di locazione e grava sul soggetto che, in quel momento, riveste la qualità di locatore. Al medesimo momento nasce il diritto del conduttore di trattenere l’immobile fino al pagamento dell’indennità. Tale diritto opera, tuttavia, nell’ambito del rapporto tra le originarie parti contrattuali e non può...