Affitto d’azienda, il fabbricato non coincide con l’immobile

L’art. 35, c. 10-quater del D.L. 223/2006 stabilisce che le disposizioni in materia di imposte indirette previste per la locazione di fabbricati si applicano, se meno favorevoli, anche all’affitto di aziende il cui valore complessivo sia costituito per più del 50% dal valore normale di fabbricati, determinato ai sensi dell’art. 14 D.P.R. 633/1972. Il rapporto di comparazione, quindi, non è riferito al generico concetto di immobile, qualificato dall’art. 812 c.c., ma alla più circoscritta nozione di fabbricato, inteso come costruzione stabile, coperta e isolata o separata da altre costruzioni mediante muri (Circ. Min. LL.PP. n. 425/1967). La ratio è quella di evitare che un’operazione di locazione immobiliare venga qualificata come affitto di azienda, al fine di raccordare la fattispecie a un regime impositivo meno oneroso. Il legislatore ha solo voluto evitare che il mero involucro aziendale fosse utilizzato per mascherare una sostanziale locazione immobiliare di beni, dando prevalenza alla sostanza economica dell’operazione, anche se formalmente qualificata come affitto d’azienda (circolari dell’Agenzia delle Entrate 4.08.2006 n. 27/E e 6.02.2008 n. 35/E).Accade spesso che fabbricati adibiti a distributore di carburante (locale di gestione del bar, ufficio, magazzini, servizi igienici, l’impianto di distribuzione del carburante comprensivo dei serbatoi, autolavaggio) vengano ricondotti alla portata impositiva della norma in questione. Nel caso in esame...