Immobili abitativi d’impresa: incertezza della Cassazione

La Cassazione, con l’ordinanza 2.03.2026, n. 4606, si è pronunciata in ordine alla portata disciplinare degli artt. 26 e 90, cc. 1 e 2 del Tuir, relativi al regime fiscale degli immobili-patrimonio (ossia immobili diversi da quelli strumentali e dagli immobili merce) di una società. Secondo il patrocinio erariale, nel caso in cui un immobile-patrimonio venga locato, il reddito a esso relativo deve essere sottoposto a tassazione indipendentemente dall'avvenuta percezione del canone. Solo per gli immobili a uso abitativo l’art. 26 del Tuir prevede un’eccezione a tale regola generale, la quale va intesa come l’unica ipotesi in cui il soggetto che abbia locato l’immobile detenuto privatamente e, quindi, non in regime d’impresa, senza percepire il relativo canone, può fiscalmente evitare di farlo concorrere alla formazione del reddito imponibile. L’esenzione fiscale, quindi, per il patrocinio erariale dovrebbe essere ritenuta circoscritta al solo caso in cui il proprietario che detiene privatamente l’immobile abbia avviato nei confronti del conduttore un procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità e tale procedimento si sia concluso.La società confutava la tesi erariale sostenendo che i soli componenti negativi di reddito, di cui l’art. 90, c. 2 del Tuir prevede l’indeducibilità, sono quelli relativi alle spese di riparazione e manutenzione e alle altre spese necessarie per la produzione del reddito derivante dagli...